2014年，小刘以60万的价格买了一套房产，2016年初，小刘将这套房产送给了哥哥大刘。2017年，房地产风险评估的商业价值为100万元，次年9月，大刘以120万元的价格转让了该房地产，其中可抵扣税款约为6万元。那么大刘该如何支付这笔捐款和转账呢？

问题一:个人办理房屋过户需要缴纳哪些税

转让方涉及增值税、城市维护和建设项目税务会计和纳税申报流程以及个人所得税。另外，自2016年2月22日起，个人购买2年以上的房屋，在内部出售的，免征增值税(2016年5月1日以后免征增值税)，以及城市维护建设工程税等税费，但需缴纳个人所得税。

受让方需要缴纳契税。个人购买中产阶级唯一住房(包括购买人、配偶和家庭中的未成年父母，下同)，总面积90平方米及以下的，减按1%的税率缴纳契税；总面积在90平方米以上的，契税减按1.5%的税率缴纳。个人购买第二套总面积90平方米及以下的中产阶级改良住房，契税减1%；总面积超过90平方米的，契税减免2%。

问题2:个人免费住房需要缴纳增值税和税费吗

司法部、国家研究所

金融事务

《关于全面推进增值税改征增值税制度改革的通知》(国税发〔2016〕36号)，附件1:《增值税改征增值税制度改革》第十四条明确规定，将资产或资产无偿转让给其他单位或个人的单位或个人，应当缴纳增值税，相当于出售公共服务、资产或资产，慈善事业或全社会除外。所以个人捐赠住房，应该相当于出售资产，缴纳增值税。

赠与行为是否缴纳增值税相当于出售，需要与个人住房转让和对外投资的税收进行比较。国税发〔2016〕36号文件附件3:《增值税转型改革政策明确规定》第五条明确规定，个人在上海、天津、上海、深圳以外的周边地区购买严重不满2年的。房屋内部出售的，按照5%的征收率缴纳增值税；个人购房2年以上，内部出售，免征增值税。注意，上海、天津、上海、深圳以外的周边地区指的是房地产所在地，而不是个人户籍所在地。

问题三:个人免费赠送房产的购置周如何确定

确定个人免费住房和房产的购置周是增值税减免和优惠的关键。

国家研究所

金融事务

《局机关、司法部、国土资源部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)明确规定:个人购买房屋或取得的房屋产权证

契税

完税证明上标注的那一周作为他购房的那一周。《商务部关于实施房产税制度若干明确问题的通知》(国税发〔2005〕172号)具体个人将捐赠、继承、离婚等非购房方式取得的房屋出售的行为，个人财产分割也适用国税发〔2005〕89号文件的相关明确规定，购房周按照捐赠、继承、离婚个人财产分割前的购房周确定。《商务部关于加强房地产交易中个人无偿捐赠资产税收管理的通知》(国税发〔2006〕144号)进一步明确。个人出售通过无偿捐赠取得的房屋，应当缴纳增值税。对于通过继承、遗愿、离婚、子女赠与获得的房屋，按照赠与、继承、离婚个人财产分割前的购房周确定购房周。对于通过其他无偿捐赠方式取得的房屋，在捐赠行为发生后或

契税

完税证明上标注的周已确认。

对于大刘无偿捐赠的房屋，由于是他的两个兄弟小刘给的，大刘过户时，购房周按小刘购房周计算，应在2014年的某一天计算，而不是大刘收到房子的那一周。只有当大刘无偿捐赠的房屋属于非“继承、遗愿、离婚、赡养关系、子女赠与方式”时，才会根据捐赠发生后新的房屋产权证或契税缴纳凭证上注明的周数确定房屋过户时的购房周数。

问题4:没有补偿的住房，受助人需要缴纳什么税

与个人住房转让不同，受赠人免费领取住房，其应缴纳的税款除契税外，还需缴纳个人所得税。

契税:国税发〔2006〕144号文件明确规定，接受人个人无偿捐赠资产的额度要征收契税，不能参照外商投资个人住房转让契税执行。

个人所得税:不同于个人住房转让，赠与人没有取得收入必须缴纳个人所得税。毕竟受赠人是无偿取得房产的，应该非法缴纳个人所得税。国税发〔2006〕144号文件明确规定，对个人捐赠资金进行会计核算和纳税申报征收个人所得税时，不得严格按照法律法规明确规定的事实核定征收。《司法部、商务部关于个人无偿捐赠房屋个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)明确规定，个人捐赠房地产的个人所得税问题有明确规定，纳税申报流程不同。免税:

1.任何人不得将房屋产权无偿给予配偶、父母、父母、祖父母、侄子、孙子女、弟妹；

2、无偿赠与承担必要赡养或抚养责任的被抚养人或赡养人；

3.房屋产权中无人死亡，非法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

以上三种情况，两国都不缴纳个人所得税。

除上述三种情况外，无人无偿将房屋产权赠与他人的，受赠人按照《中华人民共和国国务院财政部门征收的其他所得》项目缴纳20%的个人所得税。因此，因为大刘捐赠的房屋是他的两个兄弟小刘无偿捐赠的，所以捐赠人小刘和受赠人大刘都必须缴纳个人所得税。

问题五:个人无偿转让住房要交什么税

2017年9月大刘无偿捐赠的房屋转让与单独购买的房产转让相同。除临时免征税费和耕地增值税外，可能还需要缴纳增值税、城市维护建设工程税、教育费附加、大部分高等教育费附加和个人所得税。当然，增值税和税金的缴纳要根据上述问题2的个人住房进行转移

税收折扣

政策执行。

问题6:捐赠房屋转让如何支付

个人所得税

首先是转让捐赠的房产计算

个人所得税

扣除原赠与人取得私有房屋的具体购买和生产费用。国税发〔2009〕78号文件明确规定，受赠人转让受赠人的房屋时，应当扣除原赠与人取得的房屋的具体购买和生产成本以及受赠人在赠与和转让步骤中缴纳的相关税费，为受赠人的应纳税所得额缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋的价格明显偏低且未强制执行的，税务机关可以根据房屋消费市场风险评估的价格或者其他公正的会计和纳税申报程序确定的价格核定转让收入。

二、个人所得税不得核定。国税发〔2006〕144号文件明确规定，对捐赠资产征收个人所得税时，不得批准，必须严格按照法律法规明确规定的事实征收。三、个人转让唯一自用住房满5年以上的，免征个人所得税。《司法部、商务部关于个人所得税若干政策难点问题的通知》(财税字〔1994〕20号)明确规定，公有住房转让供个人使用5年以上以及唯一一家在会计核算和纳税申报过程中的中产阶级特困户的收入暂免征收个人所得税。

因此，在计算缴纳个人所得税时，大刘捐赠的房产应扣除小刘购买该房产的具体购建成本60万元，大刘在转让步骤中缴纳相关税费后的54万元(120-60-6)金额为6万元，个人所得税10.8万元按“个人财产转让所得”项目缴纳。